Проблемы общей долевой собственности

   В качестве требований к извещению о продажи доли в праве общей собственности ГК РФ предусматривает норму об обязанности указывать в документе все условия продажи (п.2ст.250ГК РФ). В этом случае при продаже своей доли третьему лицу это минимизирует претензии со стороны других сособственников.В литературе существует и иное мнение о правовой природе извещения об отчуждении доли в праве общей собственности. Например, Н.Толчеев отмечает, что: «извещение продавца остальными участниками общей долевой собственности и предложение, направляемое в порядке ст.435ГК РФ, имеют различную правовую природу, так же он отмечает, что анализ ст.421 и ст.435 ГК РФ позволяет считать, что предложения о заключении договора направляется лицом добровольно, по своему усмотрению, и отчуждает его свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресом, которым  такое предложение будет принято. Извещение же участников общей долевой собственности об отчуждении доли в праве  направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона». Правовое значение такого извещения определено в п.2 ст.250ГК РФ и заключается только в одном: уведомить других сособственников о намерение продать свою долю постороннему лицу.

   Так же, Н.Толчеев отмечает и то, что в случаях отчуждения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество договор купли-продажи должен быть составлен в форме единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ), а договор купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение еще и подлежит государственной регистрации (ст.251ГК РФ) п.3 разд.1 «Общие положения, инструкции о порядке государственной регистрации договора купли продажи и перехода права собственности на жилые помещения». В случае признания извещения о продаже офертой, и выражения другими сособственниками намерения реализовать свое преимущественное право покупки, такой договор окажется недействительным (ч.2ст.550ГК РФ), а договор купли-продажи доли в общей собственности на жилье будет признан незаключенным (п.2Ст.558).

   Вопросы касающиеся правовой природы извещения о продажи доли  в праве общей собственности имеет большое значение, так как именно от того является ли это извещение офертой или нет, зависит определение момента заключения, места заключения, соблюдение требований к форме и др.

   Одна из основных проблем в преимущественном праве покупки стоит в тех случаях, когда все сособственники хотят приобрести продаваемую долю. В данном случае я вижу одно рациональное и правильное решение данной проблемы, таковой я считаю заключение договора купли-продажи с лицом первым обратившимся к продавцу. Так же можно сказать, что продавец сам может отдать предпочтение какому-либо покупателю.

   Второй проблемой рассмотренной мною является проблема долевой собственности на здания. Согласно статье 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. При этом собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья, которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья (ст. 291 ГК РФ).

     Таким образом, указанные нормы, а также закон о товариществах собственников жилья регулируют отношения только между собственниками квартир в жилом доме. В соответствии со статьей 244 ГК РФ общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Статьей 252 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по их соглашению и участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если ранее за собственником здания сохранялось право распоряжаться помещениями находящимися в здании и их продажей. При этом могла быть ситуация где собственником всех помещений становилось одно лицо. То после принятия ВАС Постановления Пленума от 24.07.2009 года №69 картина резко изменилась, теперь собственниками помещений находящимися в здании становятся третьи лица выкупившие часть здания.